Μετά από περισσότερο από μία δεκαετία χωρίς επικαιροποιημένο εθνικό σχεδιασμό για τον τουρισμό, το νέο Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο επιχειρεί να διαμορφώσει τους κανόνες της επόμενης ημέρας για τις τουριστικές επενδύσεις στη χώρα. Πρόκειται για μία από τις σημαντικότερες παρεμβάσεις στον τρόπο με τον οποίο οργανώνεται χωρικά η τουριστική ανάπτυξη, καθώς για πρώτη φορά τίθενται πιο σαφή όρια στο πού, με ποιους όρους και σε ποια κλίμακα μπορούν να προχωρούν νέες τουριστικές αναπτύξεις.

Η φιλοσοφία του σχεδίου είναι διπλή, από τη μία πλευρά επιχειρείται να περιοριστεί η πίεση στους ήδη κορεσμένους προορισμούς, όπου οι υποδομές, το φυσικό περιβάλλον και οι τοπικές κοινωνίες δέχονται πλέον έντονη επιβάρυνση. Από την άλλη, το νέο πλαίσιο επιδιώκει να κατευθύνει επενδύσεις προς περιοχές που μέχρι σήμερα βρίσκονταν εκτός του βασικού τουριστικού χάρτη, ενισχύοντας πιο ήπιες, θεματικές και γεωγραφικά ισορροπημένες μορφές ανάπτυξης.

Ωστόσο, πριν ακόμη ολοκληρωθεί η διαδικασία της νέας διαβούλευσης, το σχέδιο έχει ήδη προκαλέσει αντιδράσεις στην αγορά και σε επενδυτικούς κύκλους. Οι βασικές ενστάσεις επικεντρώνονται στους νέους περιορισμούς για την εκτός σχεδίου δόμηση, στα αυξημένα όρια αρτιότητας και στις προβλέψεις για τις τουριστικά κορεσμένες περιοχές, με φορείς του κλάδου να εκφράζουν ανησυχίες για το κατά πόσο το νέο πλαίσιο διασφαλίζει επαρκή επενδυτική ευελιξία και αν τελικά δημιουργεί τις προϋποθέσεις για μεγάλες, ποιοτικές και περιβαλλοντικά βιώσιμες αναπτύξεις, τις οποίες η αγορά θεωρεί πλέον αναγκαίες για την επόμενη φάση του ελληνικού τουρισμού.

Από την πλευρά του, το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας επιμένει ότι στόχος είναι να γυρίσει σελίδα ο χωροταξικός σχεδιασμός χωρίς να αιφνιδιαστεί η αγορά, γι’ αυτό και προβλέπεται μεταβατική διαδικασία, αλλά και νέος κύκλος παρατηρήσεων πριν από την οριστικοποίηση του πλαισίου.

Σύμφωνα με τον σχεδιασμό του ΥΠΕΝ, το νέο χωροταξικό θα παραμείνει σε άτυπη διαβούλευση έως τις 25 Μαΐου. Στις αρχές Ιουνίου αναμένεται το πόρισμα του Εθνικού Συμβουλίου Χωροταξίας, το οποίο στη συνέχεια θα διαβιβαστεί στη διοίκηση προκειμένου να εγκριθεί από το ΚΕΣΥΠΟΘΑ. Ο στόχος του υπουργείου είναι έως τα τέλη Ιουνίου να έχει εκδοθεί η Κοινή Υπουργική Απόφαση και να έχει δημοσιευθεί το νέο Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο για τον Τουρισμό σε ΦΕΚ.

Ο τουρισμός ως βασικός πυλώνας της οικονομίας

Το νέο χωροταξικό έρχεται σε μια περίοδο κατά την οποία ο ελληνικός τουρισμός καταγράφει ιστορικά υψηλές επιδόσεις. Σύμφωνα με τα στοιχεία που περιλαμβάνονται στην Κοινή Υπουργική Απόφαση, τα τουριστικά έσοδα ανήλθαν σε 20,5 δισ. ευρώ το 2023 και εκτιμάται ότι διαμορφώθηκαν περίπου στα 21,5 δισ. ευρώ το 2024, ενώ το 2025 καταγράφηκε νέο ιστορικό υψηλό με 43,3 εκατομμύρια ταξιδιώτες και ταξιδιωτικές εισπράξεις ύψους 23,63 δισ. ευρώ.

Παράλληλα, ο τουρισμός παραμένει ένας από τους σημαντικότερους εργοδότες της χώρας. Οι απασχολούμενοι στους κλάδους καταλυμάτων και εστίασης εκτιμάται ότι ξεπέρασαν τις 400.000 το 2024, ενώ οι κλάδοι του εμπορίου, του τουρισμού και της εστίασης δημιούργησαν περισσότερο από το μισό των νέων θέσεων εργασίας της ελληνικής οικονομίας την περίοδο 2020-2025.

Τι αλλάζει στην εκτός σχεδίου δόμηση

Κεντρική αλλαγή του νέου πλαισίου αποτελεί η αυστηροποίηση των όρων για την εκτός σχεδίου τουριστική δόμηση, μέσα από ένα νέο σύστημα κατηγοριοποίησης των περιοχών της χώρας με βάση την ένταση του τουριστικού φαινομένου. Η κατηγοριοποίηση γίνεται λαμβάνοντας υπόψη τον αριθμό των τουριστικών κλινών σε σχέση με την έκταση και τον μόνιμο πληθυσμό κάθε Δημοτικής Ενότητας, με στόχο να αποτυπωθεί ο βαθμός πίεσης που δέχεται κάθε προορισμός.

Με βάση αυτά τα κριτήρια, η χώρα χωρίζεται σε πέντε βασικές κατηγορίες: Περιοχές Ελεγχόμενης Ανάπτυξης, Αναπτυγμένες περιοχές, Αναπτυσσόμενες περιοχές, Περιοχές Πρώιμης Ανάπτυξης και Περιοχές Ενίσχυσης Ειδικής Ανάπτυξης. Η κατηγοριοποίηση αυτή καθορίζει ουσιαστικά τους όρους με τους οποίους θα μπορούν να προχωρούν νέες τουριστικές επενδύσεις, επηρεάζοντας τόσο τα όρια δόμησης όσο και τη δυναμικότητα των νέων μονάδων.

Στις Περιοχές Ελεγχόμενης Ανάπτυξης, δηλαδή στους πιο πιεσμένους τουριστικά προορισμούς, το ελάχιστο εμβαδόν για νέα ξενοδοχεία στην εκτός σχεδίου δόμηση ανεβαίνει στα 16 στρέμματα, ενώ προβλέπεται ανώτατο όριο 100 κλινών για νέες μονάδες. Στις Αναπτυγμένες περιοχές το ελάχιστο όριο διαμορφώνεται στα 12 στρέμματα και η δυναμικότητα μπορεί να φτάνει έως τις 350 κλίνες. Στις Αναπτυσσόμενες, στις Περιοχές Πρώιμης Ανάπτυξης και στις Περιοχές Ενίσχυσης Ειδικής Ανάπτυξης απαιτούνται τουλάχιστον 8 στρέμματα, με μεγαλύτερη ευελιξία ως προς την ανάπτυξη νέων μονάδων, πάντα όμως υπό τους όρους του χωροταξικού και της φέρουσας ικανότητας κάθε περιοχής.

Παράλληλα, το νέο πλαίσιο δίνει έμφαση σε τουριστικά καταλύματα υψηλότερων προδιαγραφών. Στις κατηγορίες Α, Β και Γ επιτρέπονται κυρίως ξενοδοχεία τριών, τεσσάρων και πέντε αστέρων, ενώ ενισχύεται η περιβαλλοντική κατάταξη των μονάδων μέσω νέων κριτηρίων βιωσιμότητας και πράσινης πιστοποίησης.

Το σχέδιο προβλέπει επίσης κίνητρα για αναβάθμιση υφιστάμενων ξενοδοχείων, ανάπτυξη μονάδων με χαμηλότερο περιβαλλοντικό αποτύπωμα και ενίσχυση οργανωμένων μορφών τουριστικής ανάπτυξης, όπως σύνθετα τουριστικά καταλύματα και οργανωμένοι υποδοχείς τουριστικών δραστηριοτήτων.

Οι «κόκκινες» ζώνες του υπερκορεσμού

Οι αυστηρότεροι περιορισμοί επιβάλλονται σε κορεσμένες τουριστικά περιοχές που εκτείνονται σε 18 δημοτικές ενότητες από τις 1035 δημοτικές ενότητες όλης της χώρας -από την Κέρκυρα και την Πιερία έως τις Σποράδες, τμήματα της Ζακύνθου, τη Μύκονο, τη Σαντορίνη, τη Ρόδο και τμήματα της Κρήτης- όπου η πίεση στις υποδομές, στους φυσικούς πόρους και κυρίως στα υδάτινα αποθέματα θεωρείται πλέον οριακή.  Στις περιοχές αυτές προβλέπονται ανώτατα όρια κλινών, αυστηρότεροι όροι δόμησης, αλλά και ενίσχυση των εργαλείων διαχείρισης προορισμού. Παράλληλα, προωθείται η εκπόνηση Σχεδίων Διαχείρισης Τουριστικών Προορισμών και Σχεδίων Βιώσιμης Αστικής Κινητικότητας.

Οι «μπλε» περιοχές ώριμου τουρισμού

Στην κατηγορία των Αναπτυγμένων περιοχών εντάσσονται προορισμοί με ισχυρό τουριστικό αποτύπωμα και ώριμο ξενοδοχειακό προϊόν, χωρίς όμως να έχουν φτάσει ακόμη σε επίπεδα υπερκορεσμού, δηλαδή νησιά όπως η Σύρος, η Φολέγανδρος, η Πάτμος, η Σίφνος, η Νάξος, τα Κουφονήσια, η Πάρος, η Αντίπαρος, περιοχές της Κω κ.α. Στις περιοχές αυτές παραμένει η δυνατότητα ανάπτυξης νέων μονάδων, αλλά με μεγαλύτερη έμφαση στην ποιοτική αναβάθμιση, στις ειδικές μορφές τουρισμού και στις πράσινες επενδύσεις.

Υποχρεωτική η φέρουσα ικανότητα

Ένα από τα σημαντικότερα εργαλεία που εισάγει το νέο πλαίσιο είναι οι Εκθέσεις Εκτίμησης Φέρουσας Ικανότητας. Οι μελέτες αυτές θα είναι υποχρεωτικές τόσο κατά την εκπόνηση Τοπικών και Ειδικών Πολεοδομικών Σχεδίων όσο και για μεγάλες νέες τουριστικές επενδύσεις.

Συγκεκριμένα, απαιτείται ειδική τεκμηρίωση για μονάδες άνω των 50 κλινών σε μικρούς δήμους ή σε περιοχές υψηλής πίεσης, αλλά και για μονάδες άνω των 150 κλινών σε περιοχές με μεγαλύτερο πληθυσμό.

Η λογική του μέτρου είναι να συνδεθεί η τουριστική ανάπτυξη με τις πραγματικές δυνατότητες κάθε περιοχής σε επίπεδο νερού, αποβλήτων, ενέργειας, μεταφορών και αντοχών του φυσικού περιβάλλοντος.

Τι συμβαίνει με την παράκτια ζώνη

Ιδιαίτερη βαρύτητα δίνεται και στην προστασία του παράκτιου χώρου. Στη ζώνη από 0 έως 25 μέτρα από την ακτογραμμή απαγορεύονται νέες διαμορφώσεις και κατασκευές, με εξαίρεση έργα προσβασιμότητας ή ειδικές παρεμβάσεις που προβλέπονται από τη νομοθεσία για τον αιγιαλό και την παραλία.

Έμφαση δίνεται επίσης στη διαχείριση των υδάτινων πόρων, καθώς προβλέπεται σύσταση για χρήση θαλασσινού νερού στις πισίνες τουριστικών εγκαταστάσεων και εγκατάσταση υδατοδεξαμενών συλλογής ομβρίων σε νέες τουριστικές υποδομές. Οι ρυθμίσεις αυτές αποτυπώνουν την αυξανόμενη ανησυχία για την επάρκεια νερού σε νησιωτικούς προορισμούς που δέχονται πλέον πολλαπλάσιο πληθυσμό κατά τους θερινούς μήνες.

Τι προβλέπεται για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις

Σημαντικό κεφάλαιο του νέου πλαισίου αφορά και τις βραχυχρόνιες μισθώσεις. Η κυβέρνηση αναγνωρίζει ότι το φαινόμενο δεν μπορεί πλέον να αντιμετωπίζεται αποσπασματικά και ανοίγει τον δρόμο για πιο οργανωμένες ρυθμίσεις.

Μεταξύ άλλων προβλέπονται δυνατότητες καθορισμού όρων για τη χρήση ακινήτων ως βραχυχρόνιες μισθώσεις, περιορισμοί στη χρονική διάρκεια δραστηριότητας, γεωγραφικές ζώνες απαγόρευσης ή περιορισμού, αλλά και περιορισμοί στη νέα προσφορά σε περιοχές με αυξημένη πίεση ή ιδιαίτερα γεωγραφικά χαρακτηριστικά.

Έμφαση στον ορεινό και θεματικό τουρισμό

Το νέο χωροταξικό δεν περιορίζεται μόνο στους παραθαλάσσιους προορισμούς. Στόχος είναι και η ανάπτυξη νέων μορφών τουρισμού, ιδιαίτερα στην ενδοχώρα και στις ορεινές περιοχές.

Προβλέπεται η αξιοποίηση ορειβατικών καταφυγίων και χιονοδρομικών κέντρων, καθώς και η δυνατότητα ανάπτυξης ήπιων μορφών φιλοξενίας, όπως μικρές ξενοδοχειακές μονάδες ή glamping με περιορισμένο περιβαλλοντικό αποτύπωμα.

Παράλληλα, δίνεται έμφαση σε μορφές τουρισμού που συνδέονται με τη γαστρονομία, τον πολιτισμό, την τοπική παραγωγή, τον θαλάσσιο και καταδυτικό τουρισμό, ενώ προβλέπονται και απλοποιήσεις διαδικασιών σε μαρίνες και condo hotels.

Τι ισχύει για υφιστάμενα projects

Το υπουργείο επιχειρεί να καθησυχάσει την αγορά ξεκαθαρίζοντας ότι υφιστάμενες άδειες και ώριμα επενδυτικά σχέδια δεν επηρεάζονται από το νέο καθεστώς.

Εκτός των νέων περιορισμών μένουν έργα με εγκεκριμένη περιβαλλοντική μελέτη, επενδύσεις με στρατηγική περιβαλλοντική εκτίμηση, αλλά και φάκελοι που έχουν ήδη λάβει πληρότητα για περιβαλλοντική αδειοδότηση.

Το νέο χωροταξικό θα λειτουργεί ως δεσμευτικό πλαίσιο για τα Τοπικά και Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια, καθώς και για τα Περιφερειακά Χωροταξικά Πλαίσια, τα οποία θα πρέπει σταδιακά να εναρμονιστούν με τις νέες κατευθύνσεις.

Οι αντιδράσεις της αγοράς

Παρά τη γενική αποδοχή της ανάγκης για νέο χωροταξικό σχεδιασμό, οι βασικοί φορείς του τουρισμού εκφράζουν έντονες επιφυλάξεις τόσο για τη διαδικασία που ακολουθείται όσο και για βασικές κατευθύνσεις του νέου πλαισίου, ζητώντας ουσιαστικότερη διαβούλευση πριν από την οριστικοποίησή του.

Από την πλευρά των επενδυτών, μετά τη σημερινή παρουσίαση, πολλοί είναι εκείνοι που  εκτιμούν ότι το νέο χωροταξικό, παρά την αυστηροποίηση ορισμένων όρων, δεν αλλάζει ουσιαστικά τη φιλοσοφία της τουριστικής ανάπτυξης. Όπως επισημαίνουν, το πλαίσιο κινδυνεύει να συνεχίσει να πριμοδοτεί τον κατακερματισμό της γης και την ανάπτυξη μονάδων χαμηλότερης προστιθέμενης αξίας, αντί να ενθαρρύνει την ενοποίηση εκτάσεων και τη δημιουργία ολοκληρωμένων επενδύσεων χαμηλής δόμησης, υψηλής περιβαλλοντικής πιστοποίησης και συνοδευτικών υποδομών.

Σύμφωνα με την ίδια κριτική, η απλή αύξηση της ελάχιστης απαιτούμενης έκτασης και η μείωση του αριθμού των επιτρεπόμενων κλινών δεν αρκούν για να οδηγήσουν σε πιο ποιοτικό μοντέλο ανάπτυξης. Αντίθετα, όπως υποστηρίζεται, διατηρείται σε μεγάλο βαθμό η παλαιά λογική της μεμονωμένης ξενοδοχειακής ανάπτυξης, χωρίς επαρκείς υποχρεώσεις για πράσινη πιστοποίηση, πρόβλεψη κατοικιών προσωπικού ή υλοποίηση έργων υποδομής.

Η πρόταση που διατυπώνεται από την πλευρά αυτή της αγοράς είναι να δοθούν σαφέστερα κίνητρα σε επενδύσεις υψηλών προδιαγραφών, χαμηλής έντασης και μεγαλύτερης περιβαλλοντικής αξίας. Δηλαδή, να επιτρέπονται αναπτύξεις 150 ή 200 κλινών υπό την προϋπόθεση ότι συνοδεύονται από πράσινη πιστοποίηση, κατοικίες για εργαζομένους και ουσιαστικές υποδομές, αλλά σε σαφώς μεγαλύτερες ενιαίες εκτάσεις. Με αυτόν τον τρόπο, όπως υποστηρίζουν, θα επιβραβεύεται η συγκέντρωση γης και η δημιουργία έργων υψηλής οικονομικής και περιβαλλοντικής αξίας, αντί της διάσπαρτης και αποσπασματικής τουριστικής δόμησης.

Υπενθυμίζεται, ότι ο ΣΕΤΕ  προ ημερών είχε επισημάνει ότι δεν είχε λάβει γνώση του τελικού κειμένου και ζητά επαρκή χρόνο για την αξιολόγηση των ρυθμίσεων και των επιπτώσεών τους στον κλάδο. Αντίστοιχα, η ΠΟΞ στο ίδιο κλίμα υποστήριζε ότι το νέο χωροταξικό επηρεάζει άμεσα την ασφάλεια δικαίου, τον επενδυτικό σχεδιασμό και τη βιωσιμότητα των τουριστικών επιχειρήσεων, ζητώντας ουσιαστική δυνατότητα διατύπωσης παρατηρήσεων πριν από την τελική έγκριση του πλαισίου. Στο ίδιο μήκος κύματος κινείται και η ΣΕΤΚΕ, η οποία εκφράζει ανησυχία ότι δεν προηγήθηκε επαρκής θεσμική διαβούλευση με τους εκπροσώπους των μη κύριων τουριστικών καταλυμάτων.

Το μεγάλο στοίχημα

Η υπουργός τουρισμού Όλγα Κεφαλογιάννη ωστόσο κατά τη χθεσινή παρουσίαση του χωροταξικού υπογράμμισε ότι το σχέδιο ενδέχεται να δεχθεί περαιτέρω αλλαγές μέσα από τη διαβούλευση και τονίζει ότι στόχος του νέου πλαισίου είναι το μέτρο, η ισορροπία, η βιωσιμότητα και η ανθεκτικότητα.

Όπως επισημαίνει, η Ελλάδα οφείλει να προστατεύσει την αυθεντικότητά της και να διατηρήσει ισχυρό το brand της ως τουριστικός προορισμός, αποφεύγοντας φαινόμενα υπερσυγκέντρωσης, αλλοίωσης του φυσικού τοπίου και πίεσης στις τοπικές κοινωνίες.

Το μεγάλο στοίχημα πλέον είναι αν το νέο Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο θα καταφέρει να ισορροπήσει ανάμεσα στην ανάγκη προστασίας του ελληνικού τοπίου και στη διατήρηση της επενδυτικής δυναμικής του τουρισμού, σε μια περίοδο όπου η χώρα εξακολουθεί να προσελκύει ισχυρό επενδυτικό ενδιαφέρον, αλλά ταυτόχρονα βρίσκεται αντιμέτωπη με τα όρια αντοχής πολλών δημοφιλών προορισμών.

Διαβάστε ακόμη