Οι νέες ρυθμίσεις για τα Ειδικά Σχέδια Περιβαλλοντικής Αναβάθμισης και Ανάπτυξης (Ε.Σ.ΠΕΡ.Α.Α.) εισάγουν ένα ειδικό εργαλείο πολεοδομικού σχεδιασμού για εξαιρετικά συγκεκριμένες περιπτώσεις εγκαταλελειμμένων ή φθινόντων οικισμών. Το εργαλείο αυτό λειτουργεί με αυστηρές διαδικασίες και πολλαπλές ασφαλιστικές δικλείδες, ενώ έχει ήδη θεσμοθετηθεί από το 2014 και τώρα τροποποιείται ώστε να μπορεί να ενεργοποιηθεί.

Σύμφωνα με πληροφορίες του ΥΠΕΝ, η ανάγκη επικαιροποίησης προκύπτει από τις σημαντικές μεταβολές στον χωρικό σχεδιασμό της χώρας: η προώθηση των Τοπικών Πολεοδομικών Σχεδίων, η σταδιακή ολοκλήρωση του πολεοδομικού σχεδιασμού και ο περιορισμός της εκτός σχεδίου δόμησης καθιστούν αναγκαία την προσαρμογή των εργαλείων που θα επιτρέψουν την ανάπτυξη με όρους βιωσιμότητας. Την ίδια στιγμή, εκατοντάδες εγκαταλελειμμένοι ή φθίνοντες οικισμοί παραμένουν αναξιοποίητοι, με συνέπεια να χάνεται πολύτιμο οικιστικό απόθεμα σε περίοδο στεγαστικής πίεσης, να επιταχύνεται η ερήμωση της υπαίθρου και να περιορίζονται οι δυνατότητες προσέλκυσης κατοίκων και επενδύσεων.

Πού αποσκοπεί η ρύθμιση

Σκοπός της ρύθμισης είναι να αντιμετωπίσει τη δημογραφική συρρίκνωση και την εγκατάλειψη της ελληνικής υπαίθρου, να τονώσει την τοπική οικονομία, να στηρίξει τη συγκράτηση και προσέλκυση πληθυσμού και να ενισχύσει την περιφερειακή ανάπτυξη, μέσω οργανωμένου πολεοδομικού σχεδιασμού που διασφαλίζει τόσο την προστασία του φυσικού και πολιτιστικού περιβάλλοντος όσο και τη μακροχρόνια βιωσιμότητα των οικισμών.

Η αναζωογόνηση των οικισμών, μέσω οργανωμένων επεκτάσεων που συνδέονται άμεσα με τον υφιστάμενο εγκαταλελειμμένο οικισμό, μπορεί να λειτουργήσει ως μοχλός για την επανενεργοποίηση του οικιστικού του αποθέματος. Παράλληλα, ενισχύεται η ασφάλεια δικαίου και η περιβαλλοντική προστασία, καθώς τα Ε.Σ.ΠΕΡ.Α.Α. εντάσσονται πλήρως στο νέο πολεοδομικό σχεδιασμό, εφαρμόζονται υπό αυστηρές προϋποθέσεις και συνοδεύονται από συγκεκριμένες εγγυήσεις, όπως περιορισμένη έκταση, υποχρεωτική εισφορά σε γη και χρήμα, έλεγχο γεωλογικής καταλληλότητας, περιβαλλοντική αδειοδότηση και μορφολογικούς κανόνες που εξασφαλίζουν την αισθητική και λειτουργική εναρμόνιση με τον υφιστάμενο οικισμό.

Με αυτόν τον τρόπο, η ανάπτυξη δεν αποσυνδέεται από την προστασία του χώρου: υπηρετεί την αναβίωση της υπαίθρου, συμβάλλει στη διατήρηση του περιβάλλοντος και δημιουργεί νέες ευκαιρίες για επενδύσεις και τοπική ανάπτυξη.

Σε κάθε περίπτωση, δεν θεσπίζεται γενικευμένο δικαίωμα δημιουργίας νέων οικισμών στην εκτός σχεδίου περιοχή και δεν καταργείται το ισχύον σύστημα χωρικού και περιβαλλοντικού ελέγχου.

Ειδικότερα, τα Ε.Σ.ΠΕΡ.Α.Α. προϋποθέτουν αυστηρή διαδικασία: απαιτείται εκπόνηση Ειδικού Σχεδίου Περιβαλλοντικής Αναβάθμισης και Ανάπτυξης, το οποίο εγκρίνεται αποκλειστικά με Προεδρικό Διάταγμα, μετά από γνωμοδότηση του ΚΕ.ΣΥ.ΠΟ.Θ.Α. και πλήρη πολεοδομική, περιβαλλοντική και τεχνική αξιολόγηση. Πρόκειται δηλαδή για επίπεδο σχεδιασμού και ελέγχου ουσιωδώς αυστηρό, και δεν συνιστά μια απλή διοικητική πράξη ή “εύκολη” απόφαση, ενώ δεν προβλέπεται αυτοδίκαιη δυνατότητα ανάπτυξης.

Επίσης, το επίκεντρο παραμένει ο ίδιος ο εγκαταλελειμμένος ή φθίνων οικισμός: το σχέδιο προβλέπει την αναγνώριση και οριοθέτηση του συνεκτικού τμήματος, την καταγραφή των δημόσιων χώρων και των ιστορικών/παραδοσιακών κτισμάτων, την προστασία της αρχιτεκτονικής φυσιογνωμίας και την επιβολή ειδικών μορφολογικών κανόνων. Η δυνατότητα ανάπτυξης λειτουργικά συνδεόμενων εκτάσεων δεν νοείται ως αυτοτελής επενδυτική δραστηριότητα, αλλά ως μέσο για τη βιώσιμη επαναλειτουργία του οικισμού, την εξασφάλιση των αναγκαίων υποδομών και την ενίσχυση της μόνιμης κατοίκησης.

Επιπλέον, οι ρυθμίσεις μεταφέρουν κάθε νέα ανάπτυξη από το καθεστώς της διάσπαρτης εκτός σχεδίου δόμησης σε οργανωμένο πολεοδομικό σχεδιασμό με Προεδρικό Διάταγμα, δηλαδή ακριβώς στη μορφή σχεδιασμού που απαιτεί η νομολογία του ΣτΕ για σοβαρές χωρικές μεταβολές. Δεν πρόκειται για μεμονωμένες οικοδομικές άδειες εκτός σχεδίου, αλλά για ανάπτυξη που μπορεί να προχωρήσει μόνο μετά από ολοκληρωμένο και ορθολογικό πολεοδομικό σχεδιασμό.

Παράλληλα, προβλέπεται ότι τουλάχιστον το 50% της πολεοδομούμενης έκτασης αποδίδεται σε κοινόχρηστους και κοινωφελείς χώρους ή σε έργα δημοσίου χαρακτήρα, ενώ τίθεται και ειδική χρηματική εισφορά για υποδομές, αποκατάσταση δημόσιων κτιρίων και προστασία της αρχιτεκτονικής κληρονομιάς. Πρόκειται, λοιπόν, για οργανωμένες πολεοδομήσεις με σημαντικές δημόσιες υποχρεώσεις και όχι για ανεξέλεγκτες ιδιωτικές αναπτύξεις.

Τέλος, οι προϋποθέσεις είναι σωρευτικές και απαιτούν, κατά περίπτωση, αξιολόγηση αρχιτεκτονικής αξίας, γεωλογικής καταλληλότητας, περιβαλλοντικής συμβατότητας, ύπαρξης υποδομών και συμβατότητας με τον υπερκείμενο χωρικό σχεδιασμό, μέχρι την έκδοση Προεδρικού Διατάγματος. Το γεγονός ότι ένας οικισμός πληροί τον πληθυσμιακό ορισμό του άρθρου 101 δεν σημαίνει ότι πληροί τις αντίστοιχες σωρευτικές προϋποθέσεις των σχετικών άρθρων ούτε ότι μπορεί να εγκριθεί Ε.Σ.ΠΕΡ.Α.Α.

Επιπρόσθετα, οι προς ανάπτυξη εκτάσεις δεν μπορούν να χωροθετηθούν οπουδήποτε: αποκλείονται ρητά δάση, δασικές και αναδασωτέες εκτάσεις, αρχαιολογικοί χώροι, αιγιαλός και παραλία, γη υψηλής παραγωγικότητας και κάθε άλλη προστατευόμενη περιοχή όπου απαγορεύεται η δόμηση. Απαιτούνται επίσης πράξη χαρακτηρισμού, γεωλογική και γεωτεχνική καταλληλότητα, έλεγχος υδατορεμάτων, τεκμηρίωση υποδομών, χωροταξική θεώρηση και σειρά εξειδικευμένων μελετών, ώστε να αποκλείεται ο κίνδυνος “αδέσμευτης” πολεοδόμησης σε παρθένα φυσικά περιβάλλοντα.

Συνολικά, ο βασικός στόχος δεν είναι η επέκταση της δόμησης, αλλά η αντιμετώπιση ενός πραγματικού δημογραφικού και αναπτυξιακού προβλήματος: χιλιάδες ιστορικοί οικισμοί εγκαταλείπονται σταδιακά, υποβαθμίζεται η πολιτιστική κληρονομιά, το φυσικό τοπίο και η τοπική οικονομία. Το νέο εργαλείο στοχεύει να συνδέσει την προστασία των οικισμών με οργανωμένο χωρικό σχεδιασμό, περιβαλλοντικές εγγυήσεις και σύγχρονες υποδομές, αποτρέποντας την αποσπασματική και άναρχη ανάπτυξη.

Κατά συνέπεια, οι διατάξεις δεν διευρύνουν τη δυνατότητα δόμησης∙ τη ρυθμίζουν μέσα από οργανωμένη και επιστημονικά τεκμηριωμένη πολεοδόμηση, μέσω ολοκληρωμένου πολεοδομικού σχεδιασμού και αυστηρών περιβαλλοντικών και θεσμικών εγγυήσεων.

Διαβάστε ακόμη