Πολλοί αποδίδουν τη μεγάλη άνοδο των τιμών των κατοικιών στην Ελλάδα τα τελευταία χρόνια σε έναν βασικό λόγο: την ανεπαρκή κατασκευή νέων κατοικιών. Η οικοδομική δραστηριότητα μειώθηκε δραστικά κατά τη διάρκεια της δημοσιονομικής κρίσης, οι επενδύσεις στον κλάδο παρέμειναν για μεγάλο διάστημα σε ιδιαίτερα χαμηλά επίπεδα και, ειδικά στα μεγάλα αστικά κέντρα, η ζήτηση ανέκαμψε πολύ ταχύτερα από την προσφορά. Ωστόσο, μελέτη του Γραφείου Προϋπολογισμού του Κράτους στη Βουλή, που παρουσιάστηκε την προηγούμενη εβδομάδα, υποστηρίζει ότι αυτή η ερμηνεία, αν και βάσιμη, δεν αρκεί για να εξηγήσει πλήρως το φαινόμενο. Το ζήτημα δεν αφορά μόνο τον αριθμό των κατοικιών ή τον ρυθμό κατασκευής νέων, αλλά κυρίως το πόσες από τις ήδη υπάρχουσες κατοικίες είναι πραγματικά διαθέσιμες στην αγορά, είτε για ενοικίαση είτε για πώληση.
Η βασική θέση της μελέτης είναι ότι η Ελλάδα δεν αντιμετωπίζει απλώς ένα κλασικό πρόβλημα φυσικής έλλειψης κατοικιών, αλλά ένα πρόβλημα «αξιοποίησης» και «κατανομής» του υφιστάμενου αποθέματος. Το απόθεμα κατοικιών δεν εξαφανίστηκε στη διάρκεια της κρίσης. Αντίθετα, σύμφωνα με τα στοιχεία που παρουσιάζονται, ο συνολικός αριθμός κατοικιών αυξήθηκε μεταξύ 2011 και 2021 κατά 3,5%. Την ίδια στιγμή, όμως, οι κατοικίες που ήταν διαθέσιμες προς ενοικίαση μειώθηκαν κατά 10,4%, ενώ όσες ήταν διαθέσιμες προς πώληση μειώθηκαν κατά 33,1%. Με άλλα λόγια, ενώ υπάρχουν περισσότερες κατοικίες συνολικά, λιγότερες από αυτές φτάνουν πραγματικά στην αγορά.
Το εύρημα αυτό αλλάζει τον τρόπο με τον οποίο διαβάζεται η στεγαστική κρίση. Η συζήτηση δεν μπορεί να περιορίζεται στην οικοδομική δραστηριότητα, στις άδειες και στις νέες επενδύσεις. Πρέπει να στραφεί και στο τεράστιο απόθεμα κατοικιών που μένει αδρανές, εγκλωβισμένο σε νομικές, φορολογικές, διοικητικές, γεωγραφικές ή άλλες δυσκολίες. Το 2021, σύμφωνα με την απογραφή που χρησιμοποιεί η μελέτη, το 34,5% των κατοικιών στην Ελλάδα – περισσότερες από 2,2 εκατομμύρια μονάδες – ήταν κενές. Ωστόσο, η ύπαρξη κενών κατοικιών δεν σημαίνει αυτομάτως και διαθέσιμη προσφορά. Ένα κενό σπίτι που δεν προσφέρεται ούτε για ενοικίαση ούτε για πώληση δεν μειώνει την πίεση στην αγορά. Δεν αυξάνει τη διαθέσιμη στέγη για τα νοικοκυριά.
Ο πραγματικός δείκτης που δείχνει την κατάσταση στην αγορά κατοικίας είναι αυτός των «ανενεργών κενών κατοικιών» σύμφωνα με τους αναλυτές. Αυτές οι κατοικίες ήταν 1,7 εκατομμύρια το 2011 και αυξήθηκαν σε 1,81 εκατ. το 2021. Οι συγγραφείς ορίζουν ως ανενεργές τις κενές κατοικίες που δεν προσφέρονται ούτε προς ενοικίαση ούτε προς πώληση. Με βάση αυτό, ο δείκτης αξιοποίησης υπολογίζεται ως το μέρος του συνολικού αποθέματος κατοικιών που δεν είναι κλειδωμένο σε ανενεργή κενότητα. Ο δείκτης αυτός μειώθηκε από 73,2% το 2011 σε 72,5% το 2021. Η μείωση φαίνεται μικρή σε ποσοστιαίες μονάδες, αλλά αφορά ένα πολύ μεγάλο απόθεμα κατοικιών. Γι’ αυτό, κατά τη μελέτη, έχει πραγματική οικονομική σημασία.
Η εικόνα γίνεται πιο έντονη αν συγκριθεί με την πορεία των τιμών. Οι τιμές κατοικιών στην Ελλάδα αυξήθηκαν απότομα μετά το 2018. Στην Αθήνα, η αύξηση από το 2018 έως το 2025 φτάνει το 95,7%, ενώ στη Θεσσαλονίκη το 94,0%. Η μελέτη επισημαίνει επίσης ότι στις αστικές περιοχές οι ονομαστικές τιμές κατοικιών αυξήθηκαν κατά 88,3% μεταξύ του πρώτου τριμήνου του 2018 και του τέταρτου τριμήνου του 2025. Αυτό δεν αποδίδεται αποκλειστικά στη μείωση της διαθέσιμης προσφοράς. Οι συγγραφείς αναφέρουν ότι στις ονομαστικές τιμές επιδρούν και άλλοι παράγοντες, όπως το κόστος κατασκευής, οι τιμές γης, οι χρηματοδοτικές συνθήκες, οι πιέσεις ζήτησης και οι ξένες επενδύσεις. Ωστόσο, το μοντέλο τους απομονώνει τη συμβολή της μειωμένης εμπορεύσιμης αξιοποίησης.
Η κατάρρευση της οικοδομής παραμένει βέβαια κρίσιμο στοιχείο. Η ακαθάριστη προστιθέμενη αξία του κλάδου των κατασκευών μειώθηκε από σχεδόν 18 δισ. ευρώ το 2007 σε λιγότερα από 5 δισ. ευρώ στη δεκαετία του 2010, με περιορισμένη μόνο ανάκαμψη τα τελευταία χρόνια. Οι οικοδομικές άδειες για κατοικίες ακολούθησαν αντίστοιχη πορεία, καταγράφοντας μεγάλη πτώση μετά το 2007. Οι επενδύσεις σε κατοικίες, που στα μέσα της δεκαετίας του 2000 ξεπερνούσαν το 10% του ΑΕΠ, υποχώρησαν στο 3,1% το 2025. Η νέα οικοδομική δραστηριότητα, συνεπώς, δεν μπορεί να αγνοηθεί. Όμως, σύμφωνα με τη μελέτη, δεν αρκεί για να εξηγήσει όλη την ένταση της κρίσης.
Για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις, η μελέτη είναι πιο προσεκτική από τον δημόσιο διάλογο. Αναφέρει ότι πρόσφατα στοιχεία εκτιμούν πως οι βραχυχρόνιες μισθώσεις είχαν μεγάλη μακροοικονομική συμβολή, ίση με 4,5%-5,4% του ΑΕΠ το 2023, δηλαδή περίπου 9,8-11,8 δισ. ευρώ, και στήριξαν περίπου 100.000-110.000 θέσεις εργασίας. Ωστόσο, οι αποκλειστικές βραχυχρόνιες μισθώσεις αντιστοιχούν μόλις στο 0,4% του συνολικού αποθέματος κατοικιών και στο 1,1% των κενών κατοικιών. Οι συγγραφείς τονίζουν ότι το ευρύτερο σενάριο μειωμένης αξιοποίησης δεν πρέπει να διαβαστεί ως εκτίμηση της επίδρασης των βραχυχρόνιων μισθώσεων και μόνο. Οι βραχυχρόνιες μισθώσεις χρησιμοποιούνται περισσότερο ως ένα ορατό παράδειγμα ενός ευρύτερου μηχανισμού απόσυρσης κατοικιών από τη μακροχρόνια αγορά.
Η μελέτη προχωρά και σε μια υποθετική άσκηση πολιτικής. Τι θα συνέβαινε αν η Ελλάδα κατάφερνε να επαναφέρει σταδιακά το ποσοστό κενών κατοικιών στα επίπεδα του 2001; Τότε οι κενές κατοικίες ήταν 26,3% του αποθέματος, έναντι 34,5% το 2021. Το σενάριο προβλέπει σταδιακή ενεργοποίηση αδρανών κατοικιών σε ορίζοντα έξι ετών. Τα αποτελέσματα δείχνουν ότι μια τέτοια ενεργοποίηση θα μπορούσε να ασκήσει σημαντική καθοδική πίεση στις πραγματικές τιμές κατοικιών, οδηγώντας σε μείωση περίπου 15,5%-24,6%. Το συμπέρασμα είναι σαφές: η πολιτική στέγης δεν μπορεί να στηριχθεί μόνο σε μέτρα ενίσχυσης της ζήτησης. Αν η προσφορά παραμένει περιορισμένη, τέτοια μέτρα κινδυνεύουν να επιδεινώσουν το πρόβλημα, αυξάνοντας περαιτέρω τις τιμές. Η μελέτη παραπέμπει στην ανάγκη παρεμβάσεων που αυξάνουν την αποτελεσματική προσφορά.
Διαβάστε ακόμη
