Σημαντική αύξηση της εμπορικής αξίας του ακινήτου, δραματική μείωση της κατανάλωσης ενέργειας, γρήγορη απόσβεση της επένδυσης και βελτίωση των περιβαλλοντικών συνθηκών χρήσης: Τα παθητικά κτίρια έρχονται σαν απάντηση στα αυξημένα κόστη της ενέργειας αλλά και στην απαίτηση όλο και περισσότερων για κατοικίες και χώρους γραφείων με χαμηλότερο περιβαλλοντικό αποτύπωμα.
«Η πιστοποίηση ως Παθητικό Κτίριο αυξάνει σημαντικά την εμπορική αξία του ακινήτου. Τα παθητικά κτίρια θεωρούνται Premium Ακίνητα. Η ανώτερη ενεργειακή κατηγορία (συνήθως Α+) και η εξαιρετική ποιότητα διαβίωσης (άνεση, ποιότητα αέρα) δικαιολογούν μια υψηλότερη τιμή πώλησης, δημιουργώντας ένα ανταγωνιστικό πλεονέκτημα στην αγορά» σημειώνει ο πρόεδρος του ΕΙΠΑΚ συμπληρώνοντας ότι «λόγω των εξαιρετικά χαμηλών λειτουργικών δαπανών (μηδενικά έως πολύ χαμηλά έξοδα θέρμανσης/ψύξης) και της υψηλής άνεσης, οι ιδιοκτήτες μπορούν να επιτύχουν υψηλότερα μισθώματα. Οι ενοικιαστές είναι πρόθυμοι να πληρώσουν παραπάνω, αφού εξοικονομούν πολλαπλάσια ποσά στους λογαριασμούς ενέργειας» αναφέρει ο κ. Στέφανος Παλλαντζάς, πρόεδρος του Ελληνικού Ινστιτούτου Παθητικού Κτιρίου (ΕΙΠΑΚ).
Από την πλευρά του επενδυτή, αυτό σημαίνει καλύτερη απόδοση, μικρότερο ρίσκο λειτουργικών εξόδων και ανταγωνιστικό πλεονέκτημα στην ενοικίαση. Οι ιδιαιτερότητες μίσθωσης και πώλησης μεταφράζονται σε μεγαλύτερη ζήτηση για τέτοια ακίνητα και σε χαμηλότερα ποσοστά κενών.
Τι είναι τα παθητικά κτίρια
Ο όρος «Παθητικό Κτίριο» ή Passive House αναφέρεται σε ένα κτίριο με εξαιρετικά υψηλή ενεργειακή απόδοση και άνεση διαβίωσης, το οποίο επιτυγχάνει την απαραίτητη θέρμανση ή ψύξη του κυρίως μέσω «παθητικών» μέσων. Όπως εξηγεί ο κ. Παλλαντζάς, μια κατοικία χαρακτηρίζεται ως Παθητική (Passive House) όταν πληροί αυστηρά ποσοτικά κριτήρια που καθορίζονται από το Passive House Institute (PHI).
Τα βασικά κριτήρια είναι:
- Η ετήσια ανάγκη του κτιρίου για θέρμανση ή ψύξη δεν πρέπει να υπερβαίνει τα 15 kWh/m² τον χρόνο.
- Η συνολική πρωτογενής ενέργεια για όλες τις χρήσεις (θέρμανση, ψύξη, ζεστό νερό, ηλεκτρικές συσκευές) δεν πρέπει να υπερβαίνει τα 60-120 kWh/m² τον χρόνο (εξαρτάται από τον τύπο του Passive House).
- Η αλλαγή αέρα n50 πρέπει να είναι 0,6 αλλαγές ανά ώρα υπό συνθήκες πίεσης 50 Pa (Blower Door Test). Αυτό εξασφαλίζει τη σχεδόν πλήρη απουσία διαρροών αέρα.
Τα «παθητικά» μέσα για την επίτευξη αυτών των κριτηρίων περιλαμβάνουν:
- Καλή μόνωση του κελύφους.
- Θερμομονωτικά κουφώματα.
- Απουσία θερμογεφυρών.
- Αυξημένη Αεροστεγανότητα
- Αερισμός με Ανάκτηση Θερμότητας για συνεχή παροχή φρέσκου αέρα με ελάχιστες απώλειες ενέργειας
«Η εξοικονόμηση της κατανάλωσης είναι δραματική, φτάνοντας το 80% έως 90% σε σύγκριση με μια μέση συμβατική κατοικία, ακόμη και σε σχέση με νέα κτίρια που πληρούν απλώς τους ελάχιστους κανονισμούς» σημειώνει ο κ. Παλλαντζάς. Στην πράξη, η ελάχιστη εναπομένουσα ανάγκη για θέρμανση ή ψύξη καθιστά περιττή την εγκατάσταση συμβατικού κεντρικού συστήματος (λέβητες, κλιματιστικά μεγάλης ισχύος). Η κάλυψη γίνεται με ένα απλό πρόσθετο θερμαντικό στοιχείο που μπορεί να ενσωματώνεται στο σύστημα αερισμού με ανάκτηση θερμότητας. Έτσι, το λειτουργικό κόστος ετησίως μπορεί να συρρικνωθεί σε μονοψήφια ποσοστά του προηγούμενου κόστους
Ποια η αναγκαία επένδυση, πότε γίνεται η απόσβεση
«Το επιπλέον αρχικό κόστος για την ανέγερση ενός νέου Παθητικού Κτιρίου (Passive House) σε σχέση με ένα συμβατικό, σύγχρονο κτίριο, υπολογίζεται, κατά μέσο όρο, σε 3% έως 8% του συνολικού κόστους κατασκευής» αναφέρει ο κ. Παλλαντζάς σημειώνοντας ότι ο χρόνος απόσβεσης της πρόσθετης επένδυσης υπολογίζεται, κατά μέσο όρο, σε 7 έως 15 έτη. Σε ψυχρότερα κλίματα ή περιοχές με υψηλό κόστος ενέργειας, η απόσβεση είναι ταχύτερη. Σε σύγκριση με ένα πολύ παλαιό κτίριο με μηδενική μόνωση, η απόσβεση μπορεί να είναι πολύ γρήγορη. Όσο αυξάνεται η τιμή της ενέργειας, τόσο μειώνεται ο χρόνος απόσβεσης.
Τα νούμερα αυτά πρέπει να τα διαβάσει κανείς με πρακτική οπτική: η πρόσθετη επένδυση 3–8% στην καινούρια δόμηση είναι σχετικά περιορισμένη σε σχέση με το λειτουργικό όφελος που προκύπτει, ενώ σε ανακαινίσεις το πρόσθετο κόστος είναι μεταβλητό και εξαρτάται από την κατάσταση του κτιρίου πριν την επέμβαση, αλλά και από τη δυνατότητα ένταξης σε επιδοτήσεις, που «μειώνουν σημαντικά το κόστος και, κατ’ επέκταση, τον χρόνο απόσβεσης» σύμφωνα με τον ίδιο.
Τεχνικές παρεμβάσεις: Τι πληρώνεις & τι αλλάζει
Οι παρεμβάσεις εστιάζουν στην τελειοποίηση του «κέλυφους» του κτιρίου, ώστε αυτό να συμπεριφέρεται σαν ένα θερμός και όχι στην εγκατάσταση ισχυρών συστημάτων. Έτσι έχουμε:
- Μεγάλο πάχος μόνωσης υψηλής ποιότητας (π.χ. 15-20+ εκ.) σε όλα τα δομικά στοιχεία (τοίχοι, στέγη, δάπεδο). Απουσία Θερμογεφυρών.
- Κουφώματα συνήθως τριπλής υάλωσης με ειδικά θερμοδιακοπτόμενα πλαίσια και πλήρωση με αδρανές αέριο (π.χ. αργό), με πολύ χαμηλό συντελεστή θερμοπερατότητας (U_w$ < 0.80 W/(m²K)).
- Χρήση ειδικών μεμβρανών και ταινιών για την πλήρη εξάλειψη των ανεπιθύμητων διαρροών αέρα.
- Σύστημα Μηχανικού Αερισμού με Ανάκτηση Θερμότητας με συνεχή παροχή φρέσκου, φιλτραρισμένου αέρα, ανακτώντας έως και 85-90% της ενέργειας (θερμότητας/ψύξης) του εξερχόμενου
Οι «παγίδες» στην εφαρμογή και τα σημεία προσοχής
Η πρακτική εφαρμογή έχει τις δικές της δυσκολίες. Ο κ. Παλλαντζάς επισημαίνει καθαρά ότι η μεγαλύτερη παγίδα είναι «η έλλειψη Εξειδίκευσης & Τεχνογνωσίας. Απαιτείται εξειδικευμένος σχεδιασμός από μηχανικούς με πιστοποίηση Passive House Designer/Consultant και ενδελεχής επίβλεψη από έμπειρους τεχνίτες. Η μη σωστή εφαρμογή της μόνωσης ή των μεμβρανών οδηγεί σε αποτυχία του κτιρίου να πιάσει τα κριτήρια». Η αεροστεγανότητα και οι θερμογέφυρες απαιτούν λεπτομερή προσοχή στην κατασκευή, γιατί όπως εξηγεί «μικρές ατέλειες δημιουργούν θερμογέφυρες και διαρροές, ακυρώνοντας τη φιλοσοφία του κελύφους.»
Επιπλέον, υπάρχει ζήτημα κόστους και διαθεσιμότητας υλικών: «Αν και το συνολικό κόστος δεν είναι δραματικά μεγαλύτερο, τα πιστοποιημένα εξαρτήματα (ειδικά κουφώματα, μονάδες MVHR) είναι ακριβότερα και συχνά έχουν μεγαλύτερους χρόνους παράδοσης» αναφέρει προσθέτοντας και τον παράγοντα της εκπαίδευσης των χρηστών: «το κτίριο λειτουργεί ως ένα ενιαίο σύστημα. Οι χρήστες πρέπει να κατανοήσουν τη λειτουργία του συστήματος αερισμού (MVHR) και να εξασφαλίζουν την τακτική συντήρηση/αλλαγή φίλτρων, ώστε να διατηρούνται η ποιότητα αέρα και η απόδοση.»
Στις ανακαινίσεις η πρόκληση γίνεται εντονότερη: «Σε ανακαινίσεις (EnerPHit), ο σωστός προσανατολισμός και τοποθέτηση της μόνωσης είναι συχνά περιορισμένοι από την υφιστάμενη δόμηση ή την αρχιτεκτονική, καθιστώντας την επίτευξη των στόχων πιο περίπλοκη και ακριβή» αναφέρει. Έτσι, στα παλιά κτίρια το κόστος ανά περίπτωση μπορεί να αυξηθεί σημαντικά και χρειάζεται εξειδικευμένη μελέτη.
Βελτίωση της ποιότητας διαβίωσης
Η άριστη μόνωση και η απουσία θερμογεφυρών εξασφαλίζουν ενιαία, σταθερή θερμοκρασία σε όλους τους χώρους, όλο τον χρόνο. Δεν υπάρχουν κρύες επιφάνειες ή ρεύματα κοντά σε παράθυρα/τοίχους, εξαλείφοντας τη δυσφορία. Το σύστημα αερισμού με ανάκτηση θερμότητας (MVHR) παρέχει συνεχή ροή φιλτραρισμένου, φρέσκου αέρα. Απομακρύνονται οι ρύποι, η σκόνη, η γύρη και η υγρασία, μειώνοντας αισθητά τους αλλεργιογόνους παράγοντες και τον κίνδυνο εμφάνισης μούχλας. Το αεροστεγές κέλυφος και τα εξαιρετικά κουφώματα προσφέρουν υψηλή ηχομόνωση από εξωτερικούς θορύβους, συμβάλλοντας σε καλύτερη συγκέντρωση και καλύτερο ύπνο.
Η βέλτιστη θερμοκρασία και η υψηλή ποιότητα αέρα δημιουργούν ένα περιβάλλον ευεξίας και μειωμένου στρες. Οι κάτοικοι επωφελούνται από ένα πιο υγιεινό και προβλέψιμο εσωτερικό κλίμα.
Παθητικά γραφεία: Οφέλη πέρα από την εξοικονόμηση
«Η υιοθέτηση των παθητικών αρχών μετατρέπει το κτίριο γραφείων σε ένα εργαλείο παραγωγικότητας και ένα ισχυρό εταιρικό πλεονέκτημα, με την ενεργειακή εξοικονόμηση να είναι ένα επιπλέον, πολύ σημαντικό όφελος» σημειώνει ο κ. Παλλαντζάς. Όπως εξηγεί, η σταθερή θερμική άνεση, το σταθερό επίπεδο υγρασίας και η παροχή φιλτραρισμένου, φρέσκου αέρα (MVHR) βελτιώνουν τη γνωστική λειτουργία, τη συγκέντρωση και τη διάθεση των εργαζομένων. Μάλιστα, σύμφωνα με έρευνες, η βέλτιστη ποιότητα αέρα και η θερμική άνεση οδηγούν σε εκτιμώμενη αύξηση της παραγωγικότητας κατά 3% – 8%.
Η υψηλή ποιότητα εσωτερικού αέρα (IAQ) και η αποφυγή μούχλας/αλλεργιογόνων μειώνουν τα προβλήματα υγείας (π.χ. Sick Building Syndrome), οδηγώντας σε μείωση των ημερών απουσίας του προσωπικού. Η εξαιρετική ηχομόνωση δημιουργεί ήσυχα και παραγωγικά περιβάλλοντα εργασίας (ιδιαίτερα σημαντικό σε αστικά κέντρα).
Το κτίριο αποκτά περιβαλλοντικό κύρος. Αυτό ενισχύει την εικόνα της εταιρείας, προσελκύει ταλέντα και αυξάνει την αξία του ακινήτου (πώληση/μίσθωση). Η εξοικονόμηση ενέργειας για θέρμανση/ψύξη μπορεί να φτάσει το 75% – 90% σε σχέση με ένα συμβατικό κτίριο γραφείων.
Περίοδος Απόσβεσης
Η περίοδος απόσβεσης του πρόσθετου αρχικού κόστους για ένα παθητικό επαγγελματικό κτίριο εκτιμάται:
- Βάσει μόνο ενεργειακής εξοικονόμησης: 10 έως 15+ έτη.
- Βάσει ολικού οφέλους (ενέργεια + παραγωγικότητα): Μπορεί να μειωθεί σε 5 έως 8 έτη, καθώς η αύξηση της παραγωγικότητας και η μείωση των απουσιών μεγιστοποιούν το ROI.
«Για μια επιχείρηση, το Παθητικό Κτίριο δεν είναι απλώς μια ενεργειακή αναβάθμιση, αλλά μια στρατηγική επένδυση στην ανθρώπινη απόδοση και τη βιώσιμη ανάπτυξη» καταλήγει ο κ. Παλλαντζάς.
Ζήτηση στην Ελλάδα & τάσεις
Υπάρχει μια σαφής και αυξανόμενη ζήτηση από τις επιχειρήσεις στην Ελλάδα για ενεργειακά πιστοποιημένους επαγγελματικούς χώρους, με τις αρχές του Παθητικού Κτιρίου να αποτελούν την αιχμή του δόρατος σημειώνει ο κ. Παλλαντζάς τονίζοντας ότι η ζήτηση είναι ιδιαίτερα έντονη στα κτίρια γραφείων υψηλών προδιαγραφών (Prime Office Space), κυρίως σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη. Στο πλαίσιο αυτό σημειώνει ότι:
- Premium Μισθώματα: Τα πιστοποιημένα κτίρια (είτε με PHI, είτε με LEED/BREEAM) καταγράφουν σημαντικά υψηλότερα μισθώματα (έως και τριπλάσια) σε σχέση με τα παλαιότερα, συμβατικά ακίνητα.
- Ποσοστά Κενών: Τα ποσοστά κενών σε αυτά τα «πράσινα» κτίρια είναι πολύ χαμηλά (κάτω του 5% σε κεντρικές περιοχές), γεγονός που αποδεικνύει την προτίμηση των εταιρειών.
- Κινητήριος Δύναμη: Μεγάλες ελληνικές και πολυεθνικές εταιρείες (κυρίως σε κλάδους τεχνολογίας και χρηματοοικονομικών) αναζητούν τέτοιους χώρους για να συμμορφωθούν με τα κριτήρια ESG.
Διαβάστε ακόμη
